每週債市焦點:2017年上半年內房產業回顧及展望(下)

債券投資部 2017年7月31日

 每週債市焦點:2017年上半年中國房地產業回顧及展望(上)
我們於上一篇《每週債市焦點:2017年上半年內房產業回顧及展望(上)》為大家回顧了中國房地產業上半年的宏觀經濟數據及討論對下半年的展望,而於這篇每週債市焦點中,我們將會集中為大家回顧各內房公司的銷售表現。

以下21間內房公司的債券均設有在BONDS@FSM平台上:

圖一:2017年首半年房地產公司累計銷售金額



以上21間內房公司中,有14間公司於首半年達到全年目標銷售額的50%或以上,除了廣為熟悉的龍頭企業恒大、碧桂園外,亦有不少中小型內房公司表現突出,其中奧園地產已完成全年目標的55%,銷售額按年上升超過50%;建業地產則完成全年目標的52%,銷售額按年上升約48%。相反,花樣年表現令人失望,不但未達到全年銷售額目標40%,銷售額按年增長不到10%,遠低於全國總合約銷售額增長水平25%。

碧桂園、恒大、龍湖及綠城四間大型的內房公司,房地產項目遍及全國,有利減低地區性樓市政策所帶來的影響,加上作為龍頭企業,不論發行新債還是透過銀行融資,都會比其他中小型公司容易。此外,它們的土地儲備龐大,即使資不抵債而被迫清盤,集團亦可以提出較高的回收率(Recovery Rate),信貨風險亦相對較低。

除了大型內房公司外,我們亦認為部份中小型內房公司亦有不錯的發展潛力,其中我們認為建業地產的發展方針仍可在現時緊縮的樓市政策下有發展空間。

建業地產潛力龐大

截至2017年6月底,83.3%的內地房地產銷售額來自住宅銷售。內地於去年3月底開始收緊上海、深圳的樓市政策,及後於4月底開始正式對其他一二線實施限購令,使房地銷售額及銷售面積增幅自2016年4月起持續下跌。

房地產業下半年展望

正如《每週債市焦點:2017年上半年內房產業回顧及展望(上)》提及,我們看好一二線城市周邊的三四線城市,建業地產正好符合這個要求,建業地產主力發展河南省,受惠於河南省會鄭州市樓價急升,令建業地產於2017年首半年銷售額提高47.5%。

而建業地產於2016年的新動工項目中,於鄭州市的建築面積僅佔全體新動工項目建築面積的16%,較2015鄭州市新動工項目中所佔建築面積比例的52.3%大幅下降。相反,2016年於新鄉、洛陽及許昌等鄰近城市的新動工建築面積比佔全體的25.6%,高於2015年的16.2%,可見建業地產有意轉戰三四線城市。此外,根據國家統計局數據顯示,洛陽市的樓價於2017年6月按年上升10%,作為全省第二大城市,亦是中國古都,我們認為該市的發展潛力甚高。建業地產的業績或會於短期內有驚喜。

而長遠發展方面,建業地產超過30%土地儲備均位於鄭州市,我們認為如果三四線樓市熱潮減退,建業亦可立即動用其土地儲備開展工程,有助穩定集團收入。投資者可以留意CENCHI8.000% 28Jan2020 Corp(USD)CENCHI 6.750% 08Nov2021 Corp(USD),兩張債券的淨到期收益率分別為6.375%及6.306%(截止2017年7月27日),但需留意兩張債券均設有可贖回條款,最早分別可於2017年1月28日及2019年11月8日贖回,投資者需留意相關可被提早贖回的風險。

建業地產潛力龐大

於2017年首半年,花樣年表現實在令人大失所望,總合約銷售額僅高於去年同期5%,大幅低於同儕。事實上花樣年於2017年首半年銷售面積較去年同期上升43%,遠高於16.1%的全國水平,惟2016年首半年平均面積價格由每平方米10,732元人民幣(下同)下跌26.6%至2017年的7,878元,業績欠佳的原因呼之欲出。

根據花樣年2016年的年報,花樣年於深圳一帶發展豪宅及商業中心,受惠於2016年深圳樓價大升,其中深圳樂年廣場每平方米售價達20,365元,項目總銷售額佔全年的6.3%,而蘇州的喜年廣場每平方米售價亦達到18,155元,項目總銷售額佔全年17%,可見去年花樣年憑著投資高樓價地區,使其於2016年達到全年目標。

可是觀察花樣年於2017年至2019年花樣年的在建項目,我們發現位於成都及桂林兩地的總建築面積佔全部待建項目近54%。花樣年的重心發展地區突然由沿海地區轉至內陸地區,導致平均面積售價大跌,令花樣年的表現於2017年首半年強差人意,縱使花樣年於未來總銷售面積大幅上升,亦彌補不到平均面積價格大幅下跌的差距。加上,成都作為準一線城市,在限購令實施下樓價暫時未有上升空間;而桂林更是遠離商業地區的三線城市,我們認為花樣年於未來三年業績未必會有太大改善。雖然如此,但我們認為花樣年的短期融資風險亦維持於較可控的程度,所以其短期債券亦值得投資者留意,詳情可參閱每週債券精選:花樣年2018年美元債。

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風險披露聲明

投資債券的主要風險 

  • 信貸風險--債券附帶發行人違責的風險。另一點應注意的是,信貸評級機構給予的信貸評級並非對發行人信用可靠程度的保證;
  • 流通風險--某些債券的次級市場可能並不活躍,令投資者難以甚至無法在債券到期前將之出售;及
  • 利率風險--債券較易受到利率波動的影響。一般來說,利率上升,債券價格便會下跌;及
  • 匯率風險--如果債券以外幣訂價,持有人將要面對匯率波動的風險。若債券持有人將收回的外幣本金及利息兌換為本地貨幣時適值外幣貶值,其收益將會減少;及
  • 事件風險--每當發債機構進行合併或收購等企業活動,其信貸評級可能會下調。此外,若發債機構須發行大量新債以集資進行企業重組活動,該公司贖回現有債券的能力亦會減弱。

投資高收益債券的主要風險 

  • 較高的信貸風險--高收益債券的評級通常低於投資級別,或不獲評級,因此涉及的發行人違責風險往往較高;
  • 受制於經濟週期的轉變--經濟下滑時,高收益債券價值的跌幅往往會較投資級別債券為大,原因是(i) 投資者會較為審慎,不願承擔風險;(ii) 違責風險加劇。

具有某些特點的債券 

某些債券可能別具特點及風險,投資時須格外注意。這些債券包括:
  • 屬永續性質的債券,其利息派付取決於發行人在非常長遠的時間內的存續能力;
  • 後償債券,發行人一旦清盤,投資者只可在其他優先債權人獲還款後才可取回本金;
  • 可贖回的債券,當發行人在債券到期前行使贖回權,投資者便會面對再投資風險;
  • 具有浮息及/或延遲派付利息條款的債券,投資者無法確定將收取的利息金額及利息派付的時間;
  • 可延遲到期日的債券,投資者沒有一個訂明償還本金的確實時間表;
  • 屬可換股或可交換性質的債券,投資者須同時承受股票及債券的投資風險;及/或
  • 具有或然撇減或彌補虧損特點的債券。當發生觸發事件時,這些債券可能會作全數或部分撇帳,或轉換為普通股。

附註 

  • 有關未經證監會核准債券之警告:本文件內容未經香港任何規管當局審核。 閣下應就有關要約謹慎行事。如對本文件內容之任何部分有任何疑問, 閣下應尋求獨立專業意見。
  • 證監會認可不等如對該產品作出推介或認許,亦不是對該產品的商業利弊或表現作出保證,更不代表該產品適合所有投資者,或認許該產品適合任何個別投資者或任何類別的投資者。
  • 有關報價僅為指示價格,可予變更。


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