每週債市焦點:2017年上半年內房產業回顧及展望(上)

債券投資部 2017年7月27日

 每週債市焦點:2017年上半年中國房地產業回顧及展望(上)

BONDS@FSM平台上有不少債券均由內地的房地產公司發行,對於投資者來說,在眾多內房公司中選擇出高信貸水平的公司從而作出投資決定絕非易事。因此,我們與大家回顧中國上半年的房地產業務,讓大家更加了解內房的發展狀況。

房地產業增長放緩

2017年首半年中國房地產總合約銷售額為5.915萬億元人民幣(下同),按年上升約21.5%。儘管合約銷售額增幅較截至四月底及截至五月底的累計金額稍微回升,但整體增幅對比2016年的強勁增幅依然有回落趨勢。

圖一:2015年1月至2016年6月房地產累計銷售金額增幅


圖一:2015年1月至2016年6月房地產累計銷售面積增幅


截至2017年6月底,83.3%的內地房地產銷售額來自住宅銷售。內地於去年3月底開始收緊上海、深圳的樓市政策,及後於4月底開始正式對其他一二線實施限購令,使房地銷售額及銷售面積增幅自2016年4月起持續下跌。

房地產業下半年展望

中國官方一直強調將三四線城市「去庫存」,國家統計局數據顯示,2017年1月至6月期間,中部及西部地區的銷售額及銷售面積增幅高於全國平均水平,這些區域正正聚集不少三四線城市如山西、湖北、雲南等。此外,在國家統計局調查的70個城市中,全部一二線城市價格增幅回落,其中一線城市樓價按年平均增幅已經連續回落9個月,反映政府的樓市措施見效。雖然熱錢或會流入三四線城市,但我們認為這個情況只能持續一段短時間,這是由於三四線城市的城市配套、勞工需求等依然未如理想,大部份勞工依然將目光放在一二線城市上,因此實際的住屋需求根本不能支持如此大量庫存。即使熱錢流入三四線城市,炒家未必能夠將房屋易手,甚至會令炒家拋售物業,使樓價大瀉,這個風險大大減低了三四線城市對炒家的吸引力。

值得留意的是,2017年1月至6月份的房地產開發數據顯示,中部地區的房地產開發投資金額約為1萬億元,佔全國總額21%,按年增長16%,高於全國平均增幅8.5%,反映房地產商開始將目光注視在三四線城市。雖然房地產建設一般需要三年時間才可完成一整個營運周期,但由於房地產公司可以透過預售方式在工程完工前將單位售出,因此我們認為現時準備發展三四線城市的房地產公司於未來數年亦有機會從中獲益。

熱錢短暫流入三四線城市,首先將會「消耗」現時已經落成的物業使短期內達到「去庫存」,因此我們認為投資者可以留意現時持有較多庫存於三四線城市的房地產公司。但三四線城市眾多,投資者又如何進一步篩選房地產公司進行投資呢?正如前文提及,當炒家炒賣房地產時必定會考慮該物業能否轉售,而住屋需求量較大的城市大大提高了轉售的可能性。由於有一二線城市人口支撐,加上現時中國推行的二孩政策,我們認為城市發展的重心將會進一步外擴至一二線城市周邊地區的三四線城市(如鄭州附近的洛陽、開封)的住宅,繼而提高這些地區的住屋需求,因此我們認為炒風首先會蔓延至這類城市。

在了解房地產業的宏觀發展方向後,我們將會於下一篇文章和大家回顧中國房地產商各自於首半年的表現,並和大家仔細探討數家房地產商的發展方向,讓大家從中找到投資機會。

《每週債市焦點:2017年上半年內房產業回顧及展望(下)》

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風險披露聲明

投資債券的主要風險 

  • 信貸風險--債券附帶發行人違責的風險。另一點應注意的是,信貸評級機構給予的信貸評級並非對發行人信用可靠程度的保證;
  • 流通風險--某些債券的次級市場可能並不活躍,令投資者難以甚至無法在債券到期前將之出售;及
  • 利率風險--債券較易受到利率波動的影響。一般來說,利率上升,債券價格便會下跌;及
  • 匯率風險--如果債券以外幣訂價,持有人將要面對匯率波動的風險。若債券持有人將收回的外幣本金及利息兌換為本地貨幣時適值外幣貶值,其收益將會減少;及
  • 事件風險--每當發債機構進行合併或收購等企業活動,其信貸評級可能會下調。此外,若發債機構須發行大量新債以集資進行企業重組活動,該公司贖回現有債券的能力亦會減弱。

投資高收益債券的主要風險 

  • 較高的信貸風險--高收益債券的評級通常低於投資級別,或不獲評級,因此涉及的發行人違責風險往往較高;
  • 受制於經濟週期的轉變--經濟下滑時,高收益債券價值的跌幅往往會較投資級別債券為大,原因是(i) 投資者會較為審慎,不願承擔風險;(ii) 違責風險加劇。

具有某些特點的債券 

某些債券可能別具特點及風險,投資時須格外注意。這些債券包括:
  • 屬永續性質的債券,其利息派付取決於發行人在非常長遠的時間內的存續能力;
  • 後償債券,發行人一旦清盤,投資者只可在其他優先債權人獲還款後才可取回本金;
  • 可贖回的債券,當發行人在債券到期前行使贖回權,投資者便會面對再投資風險;
  • 具有浮息及/或延遲派付利息條款的債券,投資者無法確定將收取的利息金額及利息派付的時間;
  • 可延遲到期日的債券,投資者沒有一個訂明償還本金的確實時間表;
  • 屬可換股或可交換性質的債券,投資者須同時承受股票及債券的投資風險;及/或
  • 具有或然撇減或彌補虧損特點的債券。當發生觸發事件時,這些債券可能會作全數或部分撇帳,或轉換為普通股。

附註 

  • 有關未經證監會核准債券之警告:本文件內容未經香港任何規管當局審核。 閣下應就有關要約謹慎行事。如對本文件內容之任何部分有任何疑問, 閣下應尋求獨立專業意見。
  • 證監會認可不等如對該產品作出推介或認許,亦不是對該產品的商業利弊或表現作出保證,更不代表該產品適合所有投資者,或認許該產品適合任何個別投資者或任何類別的投資者。
  • 有關報價僅為指示價格,可予變更。


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